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전자제품 유통 및 판매를 전문으로 하는 중견기업인 고객사는 신규 오프라인 매장 운영을 위하여 서울 시내 상가 건물에 대한 임대차계약 및 권리금 양도양수계약을 체결할 예정이었습니다. 이에 고객사는 해당 임대차계약이 상가건물임대차보호법의 적용 대상인지 여부, 상가건물임대차보호법상 차임 증액 한도 및 계약갱신요구권 인정 여부 등 전반적인 계약서 검토를 요청하였습니다.

상가 임대차계약은 회사가 체결하는 흔한 계약 중 한 가지이나, 관련 법령의 개정이 잦은 편이고, 분쟁도 많으므로 상당한 주의를 요하는 계약이기도 합니다. 주택 임대차계약과 유사한 법리가 적용되나, 적용되는 임차인의 범위나 인정되는 보호범위에 있어서는 상당한 차이를 보이기도 합니다.

고객사가 임차하려는 상가의 보증금 및 월차임을 환산한 환산보증금이 일정한 기준을 초과하는지 여부에 따라 상가건물임대차보호법이 일반적으로 적용되는지 여부가 달라집니다. 또한 기준을 초과하는 상가건물의 임차인이라 하더라도 무조건 보호받을 수 없는 것도 아닙니다.

특히 임대차계약 갱신요구권으로 인해 상가건물의 임차인은 최대 10년의 계약기간을 보장받을 수 있으므로, 건물의 재건축 계획 등이 있는 임대인의 입장에서는 계약 체결에 앞서서 매우 신중할 필요가 있습니다. 만일 임대인이 10년의 계약기간을 원하지 않음을 알게 되었다면 임차인은 계약 체결 전에 이를 분명히 확인할 필요가 있으며, 임대차계약이 개시된 이후에도 차임 연체로 인해 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다. 이처럼 계약갱신요구권을 행사할 수 없다면, 향후 계약 종료시점에서 신규 임차인으로부터 권리금도 회수할 수 없다는 점도 유의해야 합니다.

그 밖에도 임대차계약을 체결할 때는 임대차 공간이 건물의 일부라면 계약서에 도면을 함께 첨부해야 하고, 향후 임대차 종료 시 임차인의 원상복구의무를 정한 경우라면 본래의 상태를 명확히 할 수 있는 기준이나 사진 등을 첨부할 필요도 있습니다. 이는 주로 임대인이 명도를 청구하기 위한 목적이지만, 임차인도 보증금을 반환 받음에 있어서 불필요한 분쟁을 줄이기 위해서도 필요한 항목이기도 합니다.

마지막으로, 점점 더 많은 부동산 관련 계약서에 공인중개사의 중개수수료를 규정한 조항을 두고 있습니다. 따라서 계약이 취소, 해제되는 경우나 계약 당사자들이 가계약금을 주고받는 단계에서 가계약이 취소, 해제되는 경우에 있어서도 중개수수료를 지급할 의무가 있는지 등을 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다.

우리 법인은 위와 같은 내용에 기초하여 고객사가 상가건물에 대한 임대차계약과 권리금계약을 안심하고 체결할 수 있도록 최선을 다해 자문을 제공했습니다.